Acquisto e locazione di immobili: due binari distinti per gli enti locali
Benché l’ente abbia avviato una trattativa con il privato per la simultanea scelta dell’acquisto di un immobile e la contemporanea locazione di parcheggi, le operazioni devono essere distinte in termini di vincoli e procedure da seguire. Con queste indicazioni la Corte dei conti della Lombardia (deliberazione n.57/2025) ha avvertito l’ente locale sulla possibile conseguenza e sui vincoli in tema di scelta della trattativa da avviare con il privato.
25 MARZO 2025
La disciplina ambientale italiana si fonda sul principio della responsabilità condivisa nella gestione dei rifiuti, sancito dal decreto legislativo 3 aprile 2006, n. 152 (Testo Unico Ambientale). Tale principio stabilisce che tutti gli attori coinvolti nella produzione, detenzione, trasporto e smaltimento dei rifiuti hanno una posizione di garanzia rispetto alla corretta gestione degli stessi.
Ne consegue che l’esclusione di responsabilità per il produttore di rifiuti è subordinata alla dimostrazione di aver rispettato le disposizioni del Testo Unico Ambientale. In particolare, è necessario il possesso del formulario di identificazione dei rifiuti (art. 193 del d.lgs. 152/2006), controfirmato e datato dal destinatario entro tre mesi dalla consegna. LL’acquisto e la locazione di immobili da parte di un ente locale seguono percorsi distinti, ciascuno con vincoli e regole proprie. Lo ricorda la Corte dei conti della Lombardia con la deliberazione n. 57/2025, intervenendo su un quesito avanzato da un Comune in merito alla possibilità L’acquisto e la locazione di immobili da parte di un ente locale seguono percorsi distinti, ciascuno con vincoli e regole proprie. Lo ricorda la
Corte dei conti della Lombardia con la deliberazione n. 57/2025, intervenendo su un quesito avanzato da un Comune in merito alla possibilità di concludere un’unica trattativa con un privato per acquistare un immobile e, al contempo, locare dei parcheggi in una zona strategica per la
mobilità locale.
Il quesito del Sindaco
Il Sindaco ha chiesto ai giudici contabili se sia legittimo concludere un’operazione finanziaria che preveda, da un lato, l’acquisto di un immobile ad un prezzo superiore di circa il 50% rispetto alla stima effettuata dall’ente e, dall’altro, la locazione pluriennale di parcheggi a condizioni economiche particolarmente vantaggiose. Il risparmio sul canone di locazione sarebbe infatti compensativo rispetto al maggior esborso per l’acquisto.
Due operazioni, due regimi
La Corte ha precisato che le due operazioni vanno tenute distinte, sia sotto il profilo giuridico che procedurale. In materia di acquisto di immobili, pur essendo decaduto il regime di restrizione che subordinava l’acquisto alla sua indispensabilità e all’attestazione di congruità da parte dell’Agenzia del Demanio, restano fermi i principi costituzionali di buon andamento (art. 97, comma 2, Cost.) e di equilibrio di bilancio (artt. 97, comma 1, e 119, comma 1, Cost.).
Ne consegue che l’acquisto deve essere preceduto da un’istruttoria approfondita, che giustifichi l’operazione in termini di utilità pubblica e convenienza economica, e accompagnata da un’analisi costi-benefici. L’intero iter deve svolgersi nel rispetto dei principi di trasparenza, concorrenza e imparzialità, ricorrendo — salvo eccezioni — a procedure a evidenza pubblica, tanto più se il prezzo richiesto dal privato risulta significativamente superiore rispetto alla stima dell’immobile.
La locazione segue altre regole
Diverso il regime applicabile alla locazione di immobili, che rientra tra le esclusioni specifiche previste dall’art. 56, comma 1, lett. e) del nuovo Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023). Lo ha ribadito anche il Consiglio di Stato (sentenza n. 6824/2023), chiarendo che tali contratti possono avvenire a trattativa privata. Ciò non significa, tuttavia, che l’ente sia completamente libero nelle scelte: anche in questo caso valgono i principi di economicità, efficacia, imparzialità, trasparenza e pubblicità.
Pertanto, la locazione deve essere supportata da un’adeguata istruttoria sulla convenienza economica e sulla rispondenza all’interesse pubblico. La trattativa dovrà essere motivata, i prezzi congrui, e l’ente dovrà assicurare comportamenti trasparenti e non discriminatori, per non ostacolare una potenziale concorrenza utile al mercato.
Il principio di diritto
Al termine dell’analisi, la Corte dei conti ha formulato un principio che riassume l’indirizzo da seguire:
"La scelta tra le possibili alternative di azione rientra nelle prerogative gestionali del Comune. L’attività negoziale dell’ente locale, tuttavia, non è libera come quella che connota, sul piano del fatto, i rapporti tra privati, essendo assoggettata ai vincoli che impongono una congrua motivazione delle scelte, la relativa convenienza sia economica che funzionale, la congruità dei prezzi e il dovere di rendere pubblica l’iniziativa negoziale e trasparente il comportamento, tanto al fine di garantire un accesso paritario e non discriminatorio dei potenziali interessati, quanto in ragione di una concorrenzialità del mercato funzionale all’interesse pubblico".di concludere un’unica trattativa con un privato per acquistare un immobile e, al contempo, locare dei parcheggi in una zona strategica per la mobilità locale.
Il quesito del Sindaco
Il Sindaco ha chiesto ai giudici contabili se sia legittimo concludere un’operazione finanziaria che preveda, da un lato, l’acquisto di un immobile ad un prezzo superiore di circa il 50% rispetto alla stima effettuata dall’ente e, dall’altro, la locazione pluriennale di parcheggi a condizioni economiche particolarmente vantaggiose. Il risparmio sul canone di locazione sarebbe infatti compensativo rispetto al maggior esborso per l’acquisto.
Due operazioni, due regimi
La Corte ha precisato che le due operazioni vanno tenute distinte, sia sotto il profilo giuridico che procedurale. In materia di acquisto di immobili, pur essendo decaduto il regime di restrizione che subordinava l’acquisto alla sua indispensabilità e all’attestazione di congruità da parte dell’Agenzia del Demanio, restano fermi i principi costituzionali di buon andamento (art. 97, comma 2, Cost.) e di equilibrio di bilancio (artt. 97, comma 1, e 119, comma 1, Cost.).
Ne consegue che l’acquisto deve essere preceduto da un’istruttoria approfondita, che giustifichi l’operazione in termini di utilità pubblica e convenienza economica, e accompagnata da un’analisi costi-benefici. L’intero iter deve svolgersi nel rispetto dei principi di trasparenza, concorrenza e imparzialità, ricorrendo — salvo eccezioni — a procedure a evidenza pubblica, tanto più se il prezzo richiesto dal privato risulta significativamente superiore rispetto alla stima dell’immobile.
La locazione segue altre regole
Diverso il regime applicabile alla locazione di immobili, che rientra tra le esclusioni specifiche previste dall’art. 56, comma 1, lett. e) del nuovo Codice dei contratti pubblici (D.Lgs. 36/2023). Lo ha ribadito anche il Consiglio di Stato (sentenza n. 6824/2023), chiarendo che tali contratti possono avvenire a trattativa privata. Ciò non significa, tuttavia, che l’ente sia completamente libero nelle scelte: anche in questo caso valgono i principi di economicità, efficacia, imparzialità, trasparenza e pubblicità.
Pertanto, la locazione deve essere supportata da un’adeguata istruttoria sulla convenienza economica e sulla rispondenza all’interesse pubblico. La trattativa dovrà essere motivata, i prezzi congrui, e l’ente dovrà assicurare comportamenti trasparenti e non discriminatori, per non ostacolare una potenziale concorrenza utile al mercato.
Il principio di diritto
Al termine dell’analisi, la Corte dei conti ha formulato un principio che riassume l’indirizzo da seguire:
“La scelta tra le possibili alternative di azione rientra nelle prerogative gestionali del Comune. L’attività negoziale dell’ente locale, tuttavia, non è libera come quella che connota, sul piano del fatto, i rapporti tra privati, essendo assoggettata ai vincoli che impongono una congrua motivazione delle scelte, la relativa convenienza sia economica che funzionale, la congruità dei prezzi e il dovere di rendere pubblica l’iniziativa negoziale e trasparente il comportamento, tanto al fine di garantire un accesso paritario e non discriminatorio dei potenziali interessati, quanto in ragione di una concorrenzialità del mercato funzionale all’interesse pubblico”.a mancata presentazione di tale documento o l’adozione di misure ex post per sanare irregolarità pregresse non sono ritenute sufficienti a escludere la responsabilità.
Il potere del Sindaco in materia di gestione rifiuti
In base all’art. 192 del d.lgs. 152/2006, il Sindaco ha il potere di emettere ordinanze per prevenire e reprimere il deposito incontrollato di rifiuti, individuando i responsabili e imponendo obblighi di ripristino ambientale. La sentenza del TAR Calabria, (Sez. I), del 10 febbraio 2025, n. 293 ha ribadito che tali provvedimenti possono basarsi su elementi indiziari acquisiti anche da procedimenti penali, purché ritenuti sufficientemente attendibili.
L’effetto della sentenza penale di improcedibilità
Un aspetto rilevante della sentenza in esame riguarda l’uso delle decisioni penali nei procedimenti amministrativi. Il TAR ha chiarito che una sentenza di improcedibilità per prescrizione (art. 425 c.p.p.) non equivale a una sentenza di assoluzione nel merito. Pertanto, il Sindaco può trarre elementi utili da tali pronunce per individuare eventuali responsabilità ambientali, anche se il procedimento penale non si è concluso con una condanna definitiva. Questo principio rafforza l’autonomia della giurisdizione amministrativa nella tutela dell’ambiente e nella lotta all’abbandono incontrollato di rifiuti.