La vicenda ha origine nel 2019 quando i proprietari di uno stesso corpo di fabbrica di cui fanno parte due unità immobiliari "interessate dal permesso di costruire" richiedono il "titolo edilizio, in estrema sintesi, per il rifacimento del tetto, la divisione dell’unità immobiliare posta al piano terra e la realizzazione di una zona d’ombra e di un terrazzo". A giugno la comunicazione dell’avvio lavori. Nel settembre del 2021 vi è un accertamento tecnico, cui segue un verbale con cui si contesta "di avere realizzato – in difformità dal permesso di costruire e dalle altre autorizzazioni e nulla osta - un soppalco, anche con trasformazione di finestra in porta; un vano tecnico in muratura; un prefabbricato in legno; un’opera d’innalzamento del solaio di copertura". Infine, nel 2023 il provvedimento del Comune che, richiamando il verbale, prevede la demolizione dei manufatti.

Si ricorre al TAR, secondo il collegio:"il ricorso è infondato e deve essere respinto". Quanto al soppalco, si legge nella ricostruzione: "Dalla rappresentazione fotografica contenuta nel verbale e partendo dalla realizzazione dei soppalchi viene in evidenza, tutto al contrario di quanto riferito dalla ricorrente che ne propugna la modesta estensione, un manufatto di 43 metri quadri realizzato per la totale estensione del piano terra dell’immobile, dunque con raddoppio della superficie dell’unità abitativa, dotato di porta finestra (in luogo della finestra), servito da impianto elettrico, di condizionamento e bagno con vano doccia". Quindi: "Ciò rilevato, il Collegio ritiene che il soppalco in esame comporti un ulteriore carico urbanistico dell’immobile e debba essere assentito con titolo edilizio - si evidenzia -: difatti, “in tema di soppalco, ovvero di spazio aggiuntivo che si ricava all’interno di un locale tramite l’interposizione di un solaio, va apprezzata caso per caso la riconducibilità nell’ambito degli interventi edilizi minori, che è condizionata alla circostanza che il manufatto sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile (ad esempio quando lo spazio realizzato mediante il soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo non fruibile alle persone, come un ripostiglio (Cons. Stato, VI, n. 985/2017 del 2/3/2017 )".

La decisione

I giudici sottolineano che secondo la consolidata giurisprudenza (Cons. Stato, VI, 11 febbraio 2022, n. 1002), “è necessario il permesso di costruire quando il soppalco sia di dimensioni non modeste e comporti una sostanziale ristrutturazione dell’immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico". Inoltre, ricordando la sentenza del Consiglio di Stato 4191 della sezione II del maggio 2024, rimarcano che "la realizzazione di un soppalco della specie di quello che ci occupa, funzionale a creare volumi calpestabili e abitabili, implica ulteriori utilità per i locali abitativi, formando parte funzionalmente integrante dell’abitazione stessa, ed incrementando evidentemente la superficie dello stabile, con conseguente necessità del permesso di costruire". Inoltre evidenziano che "la medesima constatazione dello stato dei luoghi fa ritenere abusiva anche la realizzazione della porta in luogo della finestra perché opera idonea a mutare la destinazione funzionale del sottotetto, adattato a luogo abitabile, per raddoppiare la superficie calpestabile dell’unità immobiliare".