Nell'equilibrio tra autonomia contrattuale e interesse pubblico, la recente ordinanza della Corte di Cassazione (Sez. I), n. 8918 del 4 aprile 2025 ribadisce un principio cardine per gli operatori della Pubblica Amministrazione e del settore immobiliare

30 APRILE 2025

Nel delicato equilibrio tra autonomia contrattuale e interesse pubblico, la recente ordinanza della Corte di Cassazione (Sez. I), n. 8918 del 4 aprile 2025 ribadisce un principio cardine per gli operatori della Pubblica Amministrazione e del settore immobiliare: la convenzione urbanistica, anche se sottoscritta, non è mai un contratto “tra privati” in senso stretto. L’amministrazione comunale mantiene infatti un potere sovraordinato – di matrice pubblicistica – che le consente di sciogliersi dall’accordo per sopravvenute ragioni di pubblico interesse. Ne deriva che non basta un inadempimento o una clausola risolutiva espressa per determinare l’automatica risoluzione del rapporto. Serve, prima, un atto formale dell’Amministrazione che concluda l’apposito procedimento amministrativo. Senza quel provvedimento, ogni effetto giuridico resta sospeso. Il caso in esame: clausola risolutiva e provvedimento mancante L’ordinanza trae origine dal contenzioso tra una società cooperativa edilizia e il Comune di Roma, relativo all’esclusione di una socia e alla tenuta della convenzione urbanistica stipulata per l’edificazione di alloggi in diritto di superficie. La Corte d’Appello aveva stabilito che, in mancanza di una deliberazione comunale che ufficializzi la risoluzione della convenzione, la società era ancora legittimata ad agire. La parte ricorrente sosteneva che l’effetto risolutivo fosse già maturato per via della clausola di risoluzione automatica (art. 1456 c.c.). Ma la Cassazione ha giudicato tale argomentazione infondata: l’effetto civilistico non può prodursi automaticamente se manca il completamento del procedimento amministrativo che sancisce la volontà dell’ente pubblico. Implicazioni operative per PA e operatori Questo orientamento conferma che il Comune conserva un potere di direzione e controllo che non può essere “by-passato” nemmeno in presenza di accordi chiari tra le parti. Il messaggio per chi opera nel settore – professionisti, cooperative edilizie, studi legali – è netto: ogni azione basata sull’efficacia della risoluzione di una convenzione urbanistica deve attendere il perfezionamento dell’iter amministrativo. Solo dopo il provvedimento formale del Comune sarà possibile attivare strumenti civilistici come risoluzioni contrattuali, richieste risarcitorie o modifiche operative. In un contesto di sempre maggiore attenzione alla governance territoriale, il rispetto delle prerogative amministrative si conferma una garanzia imprescindibile di legittimità e certezza giuridica.