Se modificano lo stato dei luoghi anche le opere apparentemente minori possono configurare una “nuova costruzione” soggetta a titolo edilizio, a ribadirlo è la sentenza emanata dal Consiglio di Stato (Sez. II) del 3 giugno 2025, n. 4802. Se le dimensioni dell’opera o l’impatto che ha sul territorio, modificano lo stato dei luoghi, indipendentemente dalla sua natura, la costruzione dovrà affiancarsi a un titolo abilitativo edilizio.

 

Qualsiasi opera che incida in modo stabile e rilevante sull’assetto del territorio va autorizzata con permesso di costruire. La sentenza fa particolare riferimento ai muri di cinta o contenimento che superano le caratteristiche standard (altezza, estensione, materiali, funzione), specie in contesti sensibili dal punto di vista paesaggistico o idrogeologico. In questi casi, ai sensi dell’art. 27 del Testo Unico edilizia, l’assenza di titolo comporta non solo l’illegittimità dell’opera, ma l’obbligo di demolizione, senza possibilità di sanatoria semplificata.

In questo senso, il Consiglio di Stato ha chiarito l’ambito applicativo 3 del Testo Unico dell’edilizia (D.P.R. 380/2001) già consolidato dalla sentenza n. 2050/2020; n. 212/2020 della sezione II n. 4169/2018 e n. 4889/2023 della sez. VI.

 

L’indicazione è chiara: prima di realizzare muri di contenimento o cinta, soprattutto su terreni vincolati o in pendenza, è fondamentale verificare la necessità del permesso e il rispetto della normativa paesaggistica. In caso contrario, il rischio è quello di incorrere in sanzioni demolitorie e, nei casi più gravi, in conseguenze anche penali.