Modifiche alla l.r. 15/2013 e alla l.r. 23/2004
3 SETTEMBRE 2025
di Valeria Tarroni
Con la legge regionale 25 luglio 2025 n. 5[1] in vigore dal 26 luglio, la Regione Emilia-Romagna ha recepito nella propria disciplina dell’edilizia il D.L. 69/2024 “Disposizioni in materia dei semplificazione edilizia e urbanistica” c.d. “Salva-Casa” convertito con diverse modifiche dalla L. 105/2024, che ha apportato rilevanti modifiche al dpr 380/2001 (Testo unico dell’edilizia).[2]
Il recepimento ha comportato modifiche alla L.R. 15/2013 (Semplificazione della disciplina edilizia) e alla L.R. 23/2004 (Vigilanza e controllo dell’attività edilizia), poi illustrate nella Circolare regionale, in versione tabella, del 5 agosto.
L’aggiornamento della modulistica regionale unificata per la presentazione delle pratiche edilizie è stato approvato dalla Giunta regionale il 28 luglio.[3]
Benché la normativa del Salva-Casa sia entrata in vigore, per tutte le amministrazioni, fin dalla sua promulgazione (30 maggio 2024 data di entrata in vigore del D.L. 29/5/2024 n. 69, a regime dal 28 luglio 2024 con le modifiche approvate dalla legge di conversione 24/7/2024 n. 105), le Regioni hanno dilatato i tempi di recepimento e ciò, unitamente al ritardo nell’aggiornamento della modulistica per la presentazione delle pratiche edilizie, ha generato incertezze sul piano operativo.
E mentre Comuni e professionisti sono ancora alle prese con le difficoltà di applicazione delle nuove novelle declinate dalla legge statale in quelle regionali, ognuna con proprie specificità, è già annunciato l’avvio dell’iter per il Nuovo Testo Unico delle Costruzioni. Negli obiettivi della nuova riforma si auspica ci sia anche quello di garantire maggiore uniformità a livello nazionale, facendo tesoro di tutti gli interventi della Corte costituzionale e dell’enorme contenzioso a livello amministrativo generato dalla frammentazione con significative differenze della disciplina dell’edilizia tra le leggi regionali e da quella statale.
Le novelle alla L.R. 15/2013 e alla L.R. 23/2004 apportate dalla L.R. 5/2025 sono di seguito illustrate e commentate attraverso una panoramica che segue l’ordine degli articoli modificati.
Alcune modifiche sono mirate e limitate in quanto riguardano istituti che già erano presenti nell’ordinamento della Regione Emilia-Romagna e che il “Salva-Casa” ha inserito per la prima volta nel dpr 380/2001 (c.d. “agibilità sanante” o “agibilità tollerante”; tolleranze c.d. “di cantiere”; c.d. sanatoria “giurisprudenziale”; sanatoria delle varianti ante L. 10/1977).
Il recepimento dei nuovi requisiti igienico-sanitari per l’agibilità contiene specificazioni e chiarimenti per delinearne l’applicazione in ambito regionale. Sulla liberalizzazione dei mutamenti di destinazioni d’uso la Regione ha rimesso alla disciplina urbanistica comunale di presidiare le trasformazioni del territorio. Gli scostamenti dalla normativa nazionale per il calcolo delle oblazioni per le sanatorie e delle sanzioni pecuniarie degli abusi edilizi saranno evidenziati nelle tabelle a seguire.
La L.R. 25 luglio 2025 n. 5 si compone di 19 articoli articolati in tre capi:
Capo I (artt. da 1 a 6) Modifica la legge regionale n. 15 del 2013
Capo II (artt. da 7 a 18) Modifica alla legge regionale n. 23 del 2004
Capo III – Disposizioni finali (art. 19 – Entrata in vigore)
MODIFICHE ALLA L.R. 15/2013
(Semplificazione della disciplina dell’edilizia)
Il Capo I della L.R. 5/2025, articoli da 1 a 6, modifica la L.R. 15/2013 agli articoli 7 – 10-bis – 14 – 18 – 28 e introduce il nuovo art. 23-bis.
La modifica all’art. 7, comma 1, della L.R. 15/2013 è di mero recepimento letterale nelle attività di edilizia libera delle innovazioni apportate all’art. 6 del TUE dal D.L. 69/2024 “Salva-Casa”[4]. Per cui:
alla lett. c-bis) è precisato che l’installazione delle VEPA (Vetrate panoramiche amovibili) è ammessa anche nei porticati oltre che nelle logge rientranti all’interno dell’edificio e balconi aggettanti, esclusi i porticati gravati, in tutto o in parte, da diritti di uso pubblico o collocati nei fronti esterni prospicienti aree pubbliche;
con la nuova lett. c-ter) è aggiunta nell’attività di edilizia libera la realizzazione di opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici (tende da sole, tende da esterno, pergotende, tende bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile) con elementi mobili o regolabili, anche ove sorrette da strutture fisse per il supporto e l’estensione della tenda.
L’art. 10-bis della L.R. 15/2013 modificato ai commi 3, 4 e con l’inserimento del comma 7-bis, specifica, in recepimento della novella statale, che:
la dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio o delle singole unità immobiliari può fare riferimento all’ultimo titolo assentito o rilasciato per un intervento edilizio cha abbia interessato l’intero edificio o unità immobiliare (ad esclusione della manutenzione ordinaria), ma solo a condizione che nel rilascio o nella presentazione di tale titolo, sia stata verificata la legittimità dei titoli pregressi.
La verifica di legittimità dei titoli pregressi da parte dell’Amministrazione, può essere presunta, se ai fini del rilascio o della presentazione dell’ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, era stata allegata copia dei precedenti titoli o ne erano stati indicati gli estremi, anche avvalendosi della modulistica regionale unificata (comma 3).
Le disposizioni per la dimostrazione dello stato legittimo degli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio (informazioni catastali di primo impianto o altri documenti probanti), si applicano anche nei casi in cui non sia disponibile copia del titolo abilitativo ma sussista un principio di prova dell’avvenuto rilascio dello stesso, anche quando non se ne conoscono gli estremi (comma 4).
Nella dimostrazione dello stato legittimo delle singole unità immobiliari non rilevano le difformità presenti nelle parti comuni dell’edificio e viceversa per la dimostrazione dello stato legittimo dell’edificio non rilevano le difformità esistenti sulle singole unità immobiliari (nuovo comma 7-bis).
Le modifiche al comma 8 dell’art. 14 (Disciplina della SCIA) e al comma 14 dell’art. 18 (Procedimento per il rilascio del pdc) della L.R. 15/2013 non sono di recepimento del D.L. 69/2024, ma sono rispettivamente di chiarimento procedurale nell’iter di conformazione della SCIA e di semplificazione per l’attestazione del pdc formatosi per silenzio-assenso.
Nel procedimento di controllo della SCIA, la novella precisa che nel caso in cui lo Sportello Unico richieda la modifica conformativa del progetto per superare violazioni alla disciplina dell’edilizia, nei 30 giorni successivi al ricevimento del progetto modificato lo Sportello deve verificare se le modifiche sono coerenti con la richiesta e qualora permangano contrasti deve assumere i provvedimenti di divieto di prosecuzione dei lavori. Il mancato riscontro nel termine di giorni 30 consente la ripresa dei lavori in conformità al progetto modificato[5].
Riguardo al permesso di costruire, nel caso in cui sulla richiesta di rilascio del pdc si formi il silenzio-assenso l’attestazione telematica del decorso dei termini del procedimento e degli effetti del silenzio-assenso ha i contenuti del provvedimento tacitamente rilasciato e qualora lo Sportello non provveda al rilascio, decorsi inutilmente 15 giorni dalla richiesta, l’attestazione è sostituita da una dichiarazione del privato ai sensi dell’art. 47 del DPR 28/12/2000 n. 445[6].
Il nuovo art. 23-bis della L.R. 15/2013, titolato “Casi particolari di attestazione dei requisiti igienico-sanitari per la destinazione residenziale”, ai commi 1 e 2, recepisce la novella statale (ovvero i contenuti dei nuovi commi 5-bis, 5-ter 5-quater che hanno integrato l’art. 24 del TUE), i commi 3 e 4 precisano invece l’ambito di applicazione della nuova disciplina ad ulteriori casistiche.
Si tratta di una disposizione “temporanea” che troverà applicazione fino ai nuovi requisiti igienico-sanitari di carattere prestazionale degli edifici che devono essere definiti con un decreto del Ministero della Salute del cui schema si sono perse le tracce dopo l’invio alla Conferenza Stato-Regioni avvenuto nel mese di giugno del 2023. Detto decreto doveva essere emanato entro 90 giorni dall’entrata in vigore del D.lgs. 222/2016.
I nuovi requisiti per l’agibilità indicati al comma 1 dell’art. 23-bis della L.R. 15/2013, recepiscono quelli della norma statale ma con la precisazione che deve trattarsi di edifici residenziali:
L’asseverazione dei nuovi requisiti è ammessa esclusivamente per interventi su edifici esistenti ove sia soddisfatto il requisito dell’adattabilità (D.M. 236/1989 per il superamento o rimozione delle barriere architettoniche) e quando l’intervento comporti un effettivo miglioramento della situazione abitativa, comprovata in alternativa, da una delle seguenti condizioni (comma 2):[7]
Il legislatore regionale indica ai commi 3 e 4 ulteriori casi particolari in cui l’attestazione della nuova agibilità può trovare applicazione.
Il comma 3 elenca i seguenti casi:
a) interventi di ristrutturazione con demolizione e ricostruzione anche con recupero di volumetrie esistenti attraverso la demolizione e nuova costruzione, a condizione che:
- i requisiti derogatori (abbassamento dell’altezza e riduzione delle metrature alloggi monostanza) rispetto al D.M. 2/7/1975 siano legittimamente presenti nell’edificio originario;
- l’edificio originario abbia destinazione d’uso residenziale.
Si tratta di condizioni che mirano con tutta evidenza ad evitare che attraverso interventi di demolizione e ricostruzione si creino situazioni peggiorative della qualità degli alloggi preesistenti, con abbassamento delle altezze e riduzione delle metrature rispetto alla situazione di origine.
b) interventi di mutamento d’uso verso la destinazione residenziale con opere diverse dalla demolizione e ricostruzione;
c) interventi in immobili o unità immobiliari che comportino il mutamento di superficie accessoria in superficie utile in conformità alla disciplina urbanistica.
Il comma 4 prevede l’asseverazione dei nuovi requisiti per:
a) la presentazione della segnalazione per l’agibilità per i titoli edilizi rilasciati o assentiti prima del 28 luglio 2024, relativi ad interventi sul patrimonio edilizio esistente che prevedevano legittimamente dette caratteristiche dimensionali, in ragione delle deroghe previste per legge o dalla disciplina all’epoca vigente (immobili di interesse culturale sottoposti a tutela ai sensi del D.lgs 42/2004; immobili ante D.M. 2/7/1975);
b) la presentazione della segnalazione per l’agibilità senza opere per immobili che abbiano beneficiato di un condono edilizio senza poter conseguire l’agibilità per la carenza dei requisiti igienico-sanitari previgenti, agibilità che ora possono conseguire se la sanatoria edilizia era riferita ad interventi di recupero.
Sull’art. 28 della L.R. 15/2013 inerente la disciplina dei mutamenti di destinazione d’uso, la Regione è intervenuta:
Con le prime modifiche urgenti la Regione ha fornito indicazioni operative precise ai Comuni per coordinare la nuova disciplina statale sui mutamenti di destinazione d’uso (d’ora in poi MdU) con la pianificazione urbanistica comunale. Tali indicazioni prevedono:
L’art. 28 della L.R. 15/2013 come poi modificato dalla L.R. 5/2025:
La deroga al reperimento o monetizzazione delle dotazioni predette, non si estende alle destinazioni d’uso disciplinate da normative di settore (commerciale, turistico-ricettiva) per effetto del comma 1-bis che ammette sempre il MDU orizzontale e verticale di intero immobile o di una singola unità immobiliare ma nel rispetto delle norme di settore, statali e regionali relative all’attività che si intende insediare;
MODIFICHE ALLA L.R. 23/2004
(Vigilanza e controllo dell’attività edilizia)
Il Capo II della L.R. 5/2025, articoli da 7 a 18, modifica la L.R. 23/2004 agli articoli 2 – 3 – 10 - 13 - 14 – 14-bis – 15 - 16 – 17 – 17-bis – 19-bis e introduce i nuovi articoli 17- ter e 17- quater.
Il nuovo comma 4-bis aggiunto all’art. 2 della L.R. 23/2004 prevede che i requisiti minimi che dovrà avere il “cartello di cantiere” in base all’entità e alla natura delle opere soggette a titolo abilitativo o a CILA, saranno stabiliti da un atto di coordinamento tecnico. Inoltre sarà introdotto il “cartello di cantiere virtuale” ovvero digitalizzato, complementare a quello fisico, così da consentire agli interessati l’accesso a informazioni più complete sui lavori in corso di realizzazione.
Il fine della novella, che non rientra nell’adeguamento della disciplina regionale a quella statale del “Salva-Casa”, è di assicurare pubblicità e trasparenza ai lavori sia pubblici e sia privati.
Il comma 2-bis inserito all’art. 3 della L.R. 23/2004 precisa che per la regolarizzazione delle opere pubbliche o di interesse pubblico realizzate dalle amministrazioni pubbliche (individuate dall’articolo 1, comma 2, del D.lgs. 30 marzo 2001, n. 165), trova applicazione la disciplina sanzionatoria, comprensiva delle norme in materia di sanatorie, tolleranze e sanzioni alternative al ripristino, di cui al Capo II del Titolo I della stessa L.R. n. 23/2004, ma con esonero dal pagamento dei diritti di segreteria, delle oblazioni e delle sanzioni pecuniarie.
Le modifiche all’art. 13 della L.R. 23/2004 “Interventi di nuova costruzione eseguiti in assenza del titolo abilitativo, in totale difformità o con variazioni essenziali” sono di mero recepimento della novella apportata all’art. 31 del TUE dal “Salva-Casa”.
Al comma 3, il termine massimo di 90 giorni per l’ottemperanza all’ordine di demolizione è prorogabile fino al massimo di 240 giorni con atto motivato qualora vi siano documentati casi di serie e comprovate esigenze di salute dei soggetti residenti nell’immobile già all’epoca di adozione dell’ordinanza o di assoluto bisogno o di gravi situazioni di disagio socioeconomico.
Il comma 5 prevede la possibilità che l’opera abusiva acquisita al patrimonio comunale non venga demolita qualora il Consiglio Comunale dichiari con propria deliberazione l’esistenza di prevalenti interessi pubblici e purchè l’opera non contrasti con interessi urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico (e non solo con interessi urbanistici e ambientali com’era prima della modifica). La valutazione dell’assenza di tali interessi pubblici settoriali, ostativi al mantenimento dell’opera, deve essere effettuata in conferenza di servizi semplificata alla quale sono invitate le amministrazioni competenti.
Il nuovo comma 5-bis attribuisce al Comune la facoltà di vendere il bene acquisito al patrimonio comunale e l’area di pertinenza, nel caso in cui l’opera non contrasti con rilevanti interessi pubblici settoriali (urbanistici, culturali, paesaggistici, ambientali o di rispetto dell’assetto idrogeologico). La valutazione di tali interessi avviene con l’acquisizione degli assensi, concerti o nulla osta comunque denominati delle amministrazioni competenti tramite conferenza di servizi semplificata. In caso di vendita, il contratto deve essere condizionato sospensivamente all’effettiva rimozione delle opere abusive. Alla procedura per l’alienazione non può partecipare il responsabile dell’abuso. Il valore venale dell’immobile deve essere determinato dal Comune utilizzando le quotazioni OMI, o qualora non disponibili ricorrendo alla Commissione VAM o alla struttura di valutazione del Comune se costituita, e deve tenere conto dei costi per la rimozione delle opere abusive definiti in conformità al prezzario regionale.
L’art. 17 “Accertamento di conformità” della L.R. 23/2004 è stato complessivamente riformulato in conseguenza delle modifiche che il D.L. 69/2024 ha apportato alla disciplina per la sanatoria edilizia del dpr 380/2001 e specificamente:
all’art. 36 del TUE che ammette l’accertamento di conformità di interventi realizzati in assenza o totale difformità dal pdc o dalla SCIA alterativa al pdc se conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione degli interventi, sia al momento della domanda (d’ora in poi “sanatoria tradizionale” o “sanatoria con doppia conformità tradizionale”). La fattispecie della parziale difformità e variazioni essenziali è ora ricompresa nella sanatoria asincrona di cui al nuovo art. 36-bis.
all’art. 36-bis di nuovo inserimento nel TUE che disciplina il nuovo istituto di accertamento di conformità nelle ipotesi di interventi realizzati in parziale difformità o con variazioni essenziali dal pdc o dalla SCIA alternativa o in assenza/difformità dalla SCIA ordinaria. In questi casi la sanatoria è ammessa quando l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere (d’ora in poi “sanatoria semplificata” o “sanatoria con doppia conformità semplificata” o “sanatoria asincrona”). Questo nuovo articolo disciplina anche il procedimento di sanatoria paesaggistica “ad hoc” e di regolarizzazione sismica.
Entrambe le predette due fattispecie di sanatoria sono riunite nell’art. 17 della L.R. 23/2004. Questo accorpamento non favorisce chiarezza alla norma regionale che contiene scostamenti dalla norma statale sulla determinazione dell’oblazione di cui si dirà nelle successive tabelle di confronto.
La regolarizzazione paesaggistica e la regolarizzazione sismica disciplinate all’interno dell’art. 36-bis del TUE in quanto previste solo per le fattispecie della sanatoria c.d. “semplificata” sono nella norma regionale trattate nei nuovi articoli 17-ter e 17-quater introdotti nella L.R. 23/2004.
L’art. 17 della L.R. 23/2004, sostanzialmente riformulato, disciplina:
Sanatoria con doppia conformità “tradizionale” (comma 1 dell’art. 17 modificato)
Dal rilascio del permesso di costruire in sanatoria con doppia conformità “tradizionale” nei casi di interventi realizzati in assenza di pdc o in totale difformità da esso o dalla SCIA alternativa al permesso è stata espunta la fattispecie della parziale difformità e della variazione essenziale, ricondotte nel nuovo istituto della sanatoria “semplificata”.
Sanatoria con doppia conformità “semplificata” o “asincrona” (comma 2 riformulato)
Quando l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda e ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere, il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile può:
a) richiedere il rilascio del permesso in sanatoria per gli interventi realizzati in parziale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire;
b) presentare una SCIA in sanatoria per gli interventi eseguiti in parziale difformità o in variazione essenziale dalla SCIA alternativa al pdc e per interventi in assenza, difformità o variazione essenziale dalla SCIA.
Epoca di realizzazione dell’intervento (nuovo comma 2.1)
L’epoca di realizzazione dell’intervento abusivo è provata con la stessa documentazione con cui si dimostra lo stato legittimo. Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo, può essere desunta dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti (riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti di archivio o altro atto pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza). Se tale documentazione non rende possibile accertare l’epoca di realizzazione, spetta al professionista attestare nella modulistica regionale, l’epoca di realizzazione dell’intervento abusivo, sotto la propria responsabilità penale, con riferimento alle caratteristiche costruttive delle opere realizzate e anche tenendo conto delle informazioni fornite dalla proprietà, senza la necessità di produrre ulteriore documentazione probatoria.
Sanatoria con opere (comma 2-bis modificato)
Il permesso di costruire e la SCIA in sanatoria con opere erano già previsti nella legge regionale all’art. 17, comma 2-bis, ora modificato dalla L.R. 5/2025.
La sanatoria condizionata introdotta nel TUE col “Salva-Casa” solo nella fattispecie di abusi minori di cui all’art. 36-bis, nella disciplina regionale non è circoscritta agli abusi minori.
Infatti il TUE prevede che la sanatoria possa essere condizionata alla realizzazione degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.
La legge regionale prevede invece che lo Sportello unico possa prescrivere ai fini della sanatoria, la rimozione delle opere che non possono essere sanate e la realizzazione non solo degli interventi edilizi anche strutturali, necessari a conformare l’opera all’osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, ma anche ad ulteriori interventi relativi ai requisiti di igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti in essi installati, superamento e non creazione delle barriere architettoniche.
Tali ulteriori opere erano previste nella versione del D.L. 69/2024 ma sono state espunte in sede di conversione in legge riducendo per gli abusi minori, gli adeguamenti che i Comuni possono chiedere per la conformazione degli abusi ai soli lavori finalizzati alla sicurezza. Tuttavia il rispetto dei requisiti igienico-sanitari e la conformità ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere è comunque richiesta dalla legge ai fini della sanatoria e deve dunque essere attestata dal professionista nella relazione che accompagna la sanatoria.
Termini del Procedimento e oblazione per la sanatoria (nuovi commi 2-ter, 2-quater, 2-quinquies, modifica al comma 3 e nuovo comma 3-bis dell’art. 17 della L.R. 23/2004):
alla SCIA in sanatoria si applicano le regole e i tempi di controllo della SCIA ordinaria e dunque il termine di giorni 30 entro il quale il Comune può intervenire con atti inibitori o per la conformazione;
il procedimento rilascio del permesso di costruire in sanatoria è lo stesso del rilascio del permesso di costruire ordinario, con la seguente diversa tempistica:
I termini per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria possono essere interrotti una sola volta per motivate esigenze istruttorie e per richiesta di integrazione documentale, formulate in modo circostanziato. I termini ricominciano a decorrere dal completo ricevimento della documentazione richiesta.
Calcolo dell’oblazione e delle sanzioni amministrative
La normativa regionale relativamente alla determinazione dell’oblazione per le sanatorie e al calcolo delle sanzioni pecuniarie alternative al ripristino presenta scostamenti dalla norma statale.
Sul potere concorrente della Regione in tema di sanzioni edilizie, si pongono dubbi assolutamente rilevanti, essendo l’aspetto sanzionatorio, strumentale all’impianto complessivo della legge statale sui titoli abilitativi e sulle sanatorie.
Parametri diversi e il divieto di retroattività delle sanzioni edilizie posto dalla legge regionale n. 23/2004 previsto all’art. 39, comma 2 “Le sanzioni previste dal Titolo I della presente legge si applicano agli illeciti commessi in data successiva all’entrata in vigore della presente legge”, determinano, a parità di abusi e di data di accertamento degli stessi, importi diversi nell’ambito della stessa Regione e differenze con altre Regioni, con evidenti effetti sui principi di equità, proporzionalità, unitarietà che il sistema sanzionatorio dovrebbe assicurare a livello nazionale.
Uno spunto di riflessione può rinvenirsi nella sentenza della Corte Costituzionale del 6/3/2025 n. 22 inerente una vicenda di fiscalizzazione di un abuso conseguente all’annullamento del titolo abilitativo (art. 38 dpr 380/2001). La Corte ha statuito che la misura delle sanzioni deve essere uniforme su tutto il territorio nazionale e che neppure le Regioni e le Province autonome possono indicare misure e criteri per il calcolo diversi da quelli del TUE. Ha inoltre richiamato che la disciplina statale dei titoli abilitativi deve qualificarsi come espressione di norme fondamentali di riforma economico-sociale e, in quanto tali, condizionano la potestà legislativa primaria delle Regioni.
Le conclusioni espresse dalla Corte con riferimento alla Provincia autonoma di Bolzano con statuto speciale, dovrebbero valere a maggior ragione per le normative delle Regioni a statuto ordinario.
Nelle tabelle che seguono si mettono a confronto l’oblazione e le sanzioni pecuniarie della legge regionale n. 23/2004 con quelle del dpr 380/2001 e se ne evidenziano le discordanze.
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TIPOLOGIA ABUSI |
SANATORIA |
OBLAZIONE DOPO IL “SALVA CASA” Lr 23/2004 dpr 380/2001 |
DISCORDANZE TRA DISCIPLINA REGIONALE E STATALE |
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Interventi in assenza o totale difformità dal pdc o dalla SCIA alternativa |
Pdc in sanatoria con doppia conformità urbanistica ed edilizia “tradizionale” |
Oblazione pari al doppio del contributo di costruzione o pari al contributo per il rilascio del pdc in caso di gratuità secondo legge, ridotto del 20% con un mimino di €. 2.000
(art. 17 co. 3 lett. a) e co. 3-bis Lr 23/2004) |
Oblazione pari al doppio del contributo di costruzione o pari al contributo per il rilascio del pdc in caso di gratuità secondo legge
(art. 36, co. 3 dpr 380/2001) |
La riduzione del 20% dell’oblazione, introdotta nella norma regionale dalla L.R. 5/2025, in caso di doppia conformità “tradizionale”, non è contemplata nel TUE. Nel TUE per la sanatoria con doppia conformità “tradizionale” resta confermata l’oblazione nel doppio del contributo di costruzione (o pari al contributo in caso di gratuita per il rilascio del pdc).
Nel caso invece della nuova sanatoria “semplificata” o “asincrona” il TUE prevede (addirittura) l’aumento del 20% dell’oblazione, quando la regolarizzazione non presenta la doppia conformità “tradizionale”. Tale incremento non si applica se la sanatoria è con doppia conformità “tradizionale”. |
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Interventi in parziale difformità o variazioni essenziali dal pdc o dalla SCIA alternativa |
Pdc in sanatoria doppia conformità “asincrona” |
Oblazione regionale come sopra.
(art. 17 co. 3 lett. a) e co. 3-bis Lr 23/2004)
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L’oblazione è così differenziata: - in caso di conformità “asincrona” è pari al doppio del contributo di costruzione o pari al contributo per il rilascio del pdc in caso di gratuità secondo legge incrementato del 20%
- In caso di doppia conformità “tradizionale” non si applica l’incremento del 20%
(art. 36-bis, co. 5 lett. a) dpr 380/2001)
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Interventi in assenza/difformità dalla SCIA ordinaria |
SCIA in sanatoria doppia conformità “asincrona” |
L’oblazione è così differenziata: - in caso di doppia conformità “asincrona” aumento del valore venale dell’immobile valutato dal Comune con le quotazioni OMI, ammontare dell’oblazione stabilita tra € 1.032 e €. 10.328 - in caso di doppia conformità “tradizionale” l’importo dell’oblazione è ridotto tra €. 516 e €. 5.164 - in assenza di aumento del valore venale sanzione minima di €. 1.032
(art. 17 co. 3 lett. c) e co. 3-bis) lr23/2004)
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L’oblazione:è così differenziata: - in caso di doppia conformità “asincrona” doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dall’Agenzia delle Entrate, ammontare dell’oblazione stabilita tra € 1.032 e €. 10.328 - in caso di doppia conformità “tradizionale” l’importo è ridotto tra €. 516 e €. 5.164
(art. 36-bis, co. 5 lett. b) dpr 380/2001)
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L’importo dell’oblazione tra il minimo e il massimo, nella norma regionale è determinato sull’aumento del valore venale; nella norma statale è determinato sul doppio dell’aumento del valore venale.
La valutazione dell’aumento del valore venale spetta all’Agenzia delle Entrate secondo la norma statale. La Regione rimette invece la valutazione ai Comuni che utilizzano i valori OMI (art. 21, comma 2 della L.R. 23/2004). La scelta della Regione risulta assicurare tempi più celeri alla conclusione del procedimento e maggiore snellezza operativa. |
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Interventi di variante in corso d’opera in parziale difformità a titoli rilasciati ante L. 10/1977 |
SCIA in sanatoria |
Oblazione con le stesse modalità già sopra riportate nelle fattispecie delle parziali difformità dal pdc o dalla SCIA alternativa, e in assenza/difformità dalla SCIA ordinaria
(art. 17-bis, co. 1 e art. 17 co. 3 e 3-bis Lr 23/2004 ) |
Oblazione con le stesse modalità già sopra riportate nelle fattispecie delle parziali difformità dal pdc o dalla SCIA alternativa e in assenza/difformità dalla SCIA ordinaria
(art. 34-ter, comma 3 e 36-bis, co. 5 dpr 380/2001) |
Discordanze tra la norma statale e regionale già indicate in precedenza nelle fattispecie delle parziali difformità dal pdc o dalla SCIA alternativa e in assenza/difformità dalla SCIA ordinaria |
SANZIONI PECUNIARIE
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TIPOLOGIA ABUSI |
SANZIONE PECUNIARIA DOPO IL “SALVA CASA” lr 23/2004 dpr380/2001 |
DISCORDANZE TRA DISCIPLINA REGIONALE E STATALE
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Interventi di ristrutturazione eseguiti in assenza di titolo, in totale difformità con variazioni essenziali
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Sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione (c.d. fiscalizzazione)
Triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alle opere, valutato con le quotazioni OMI, sia per gli immobili residenziali e sia per quelli ad uso diverso dal residenziale
(art. 14, co. 2 Lr 23/2004)
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Sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione (c.d. fiscalizzazione)
- Doppio del costo di produzione conseguente alle opere in base ai criteri della L. 392/1978 per gli immobili residenziali; - per gli immobili ad uso diverso dal residenziale pari al doppio dell’aumento del valore venale determinato dall’Agenzia del Territorio (art. 33, co. 2 dpr 380/2001)
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La Regione ha elevato dal doppio al triplo la sanzione pecuniaria alternativa al ripristino dell’abuso, non solo per gli interventi in parziale difformità dal pdc, ma anche per gli interventi di ristrutturazione edilizia che il “Salva-Casa” non ha modificato. Per il calcolo della sanzione la normativa regionale indica come criterio l’aumento del valore venale dell’immobile valutato con le quotazioni OMI, sia per gli immobili a uso residenziale che per quelli ad uso diverso dal residenziale. Il TUE indica un criterio di calcolo della sanzione differente: - per gli immobili residenziali si utilizza il parametro di calcolo del costo di produzione facendo riferimento alla L. 392/1978 (legge sull’equo canone); - per gli immobili ad uso diverso dal residenziale il valore venale è determinato dall’Agenzia delle Entrate. La legge regionale dispone inoltre, come già anticipato in precedenza, che per le sanzioni trova applicazione la norma vigente al momento della realizzazione delle opere abusive (art. 39, comma 2, L.R. 23/2004 già in precedenza riportato). A parità di tipologia di abuso edilizio e di data di contestazione dello stesso (unica data certa), dovendo applicare la disposizione regionale vigente al momento in cui l’abuso è stato commesso (data incerta e che può già essere causa di contenzioso), si presenta la seguente complessa situazione: abusi commessi prima dell’entrata in vigore della L.R. 23/2004 e fino al 31/7/2013 (data di entrata in vigore della L.R. 15/2013 che ha modificato il comma 2 dell’art. 21 “Sanzioni pecuniarie”, della L.R. 23/2004 introducendo il criterio OMI) la sanzione va calcolata coi criteri di cui al dpr 380/2001; abusi commessi dopo il 31/7/2013 la sanzione è pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alle opere abusive valutato con i valori OMI sia per gli immobili residenziali e sia per quelli con diversa destinazione; abusi commessi dopo il 28/7/2024 (data indicata dalla circolare regionale in riferimento all’entrata in vigore della L. 105 di conversione del D.L. 69/2024) la sanzione è pari triplo dell’aumento del valore venale conseguente alle opere abusive valutato con i valori OMI. In materia edilizia dovrebbe essere ormai pacifico che si applica la legge vigente al momento in cui si accerta l’abuso e non quella vigente al momento della sua realizzaione Infatti: il principio di irretroattività delle sanzioni edilizie più onerose non è stabilito nel TUE, più volte modificato. Inoltre, le sanzioni pecuniarie edilizie, in particolare quelle sostitutive della demolizione, non hanno finalità afflittiva ma condividono finalità ripristinatoria essendo strumentali al sistema sanzionatorio degli abusi edilizi, si incardinano nei principi fondamentali della materia edilizia, per cui dovrebbe essere garantita equità, proporzionalità, unitarietà a livello statale. |
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Interventi in parziale difformità dal pdc |
Sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione
determinata coi medesimi criteri della ristrutturazione con un minimo di €. 1.000
(art. 15, co. 2 lr 23/2004) |
Sanzione pecuniaria alternativa alla demolizione determinata coi medesimi criteri della fattispecie della ristrutturazione ma elevata dal doppio al triplo
(art. 34, co. 2 dpr 380/2001)
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Interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA |
Sanzione pecuniaria pari al Triplo dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, valutato con le quotazioni OMI non inferiore a €. 1.000
(art. 16, co. 1 Lr 23/2004)
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Sanzione pecuniaria pari al Triplo dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, non inferiore a €. 1.032 (art. 37, co. 1 dpr 380/2001) |
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Varianti in corso d'opera a titoli edilizi rilasciati ante L. 10/1977 (art. 17-bis della L.R. 23/2004)
Questa sanatoria semplificata per il regolarizzare delle varianti eseguite in corso d’opera in parziale difformità dai titoli rilasciati prima dell’entrata in vigore della legge 28/1/1977 n. 10 (c.d. legge Bucalossi) era già ammessa in Emilia-Romagna dall’art. 17-bis introdotto nella L.R. 23/2004 con la L.R. 15/ 2013. E’ entrata nel nel TUE con l’art. 34-ter inserito durante il percorso di conversione in legge del D.L. 69/2024.
Le modifiche all’art. 17-bis della L.R. 23/2004 si limitano pertanto alle seguenti precisazioni:
al comma 1 il pagamento della somma dovuta per la presentazione della SCIA in sanatoria è, con la novella, qualificato oblazione (in sostituzione di sanzione pecuniaria in modo da evidenziare che si tratta di sanatoria edilizia in senso stretto) da quantificare secondo le regole stabilite per la sanatoria edilizia all’art. 17, commi 3 e 3-bis della L.R. 23/2004 (già sopra illustrati). Sotto il profilo procedurale la modifica specifica che lo Sportello unico può dichiarare l’inefficacia della SCIA in sanatoria nel caso in cui accerti l’esistenza di un interesse pubblico concreto e attuale alla rimozione delle opere abusive.
Il nuovo comma 1-ter, in relazione alla documentazione comprovante l’epoca di realizzazione delle varianti in corso d’opera, rinvia alla documentazione per la dimostrazione dello stato legittimo. Nel caso la documentazione renda impossibile accertare l’epoca dell’intervento, compete al tecnico incaricato attestare che la le opere della variante parziale sono state realizzate in corso d’opera, con riferimento alle caratteristiche costruttive delle opere realizzate e anche tenendo conto delle informazioni fornite dalla proprietà.
L’art. 17-ter di nuovo inserimento nella L.R. 23/2004 recepisce nell’ordinamento regionale la disciplina della sanatoria paesaggistica introdotta dal D.L. 69/2024 nel TUE. Si tratta di una disciplina autonoma rispetto a quanto previsto dall’art. 167, comma 4, lett. a) del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio), che permette l’accertamento di compatibilità solo per abusi minori che non abbiano comportato aumento di volume e di superfici.[9]
Il comma 1 prevede che per i lavori realizzati in assenza o difformità dall’autorizzazione paesaggistica, lo Sportello unico possa acquisire l’accertamento di compatibilità paesaggistica, anche nel caso di creazione di superfici utili o volumi ovvero di aumento di quelli legittimamente realizzati. La regolarizzazione paesaggistica avviene nell’ambito del procedimento per la sanatoria di interventi realizzati in parziale difformità o in variazione essenziale dal pdc o dalla SCIA alternativa o realizzati in assenza/difformità dalla SCIA ordinaria e nel caso di Varianti in corso d’opera a titoli edilizi rilasciati ante L. 10/1977 (fattispecie di cui agli articoli 17, comma 2, e 17-bis della medesima L.R. 23/2004);
il comma 2 - definisce il procedimento per l’accertamento di compatibilità paesaggistica:
Il comma 3 dispone che, concluso positivamente il procedimento che ha accertato la compatibilità paesaggistica, si applica per l’abuso paesaggistico, una sanzione determinata previa perizia di stima, equivalente al maggiore importo tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la trasgressione (la medesima sanzione prevista dall’art. 167, comma 5, del D.lgs. 42/2004). In caso di rigetto della domanda si applica la sanzione demolitoria prevista all'articolo 167, comma 1, del D.lgs. n. 42/2004.
Il comma 4 dispone l’accertamento di compatibilità paesaggistica anche per i casi in cui il vincolo paesaggistico sia stato apposto in data successiva alla realizzazione delle opere oggetto di sanatoria. In tali ipotesi non si applica alcuna sanzione.
Il comma 5 precisa che i casi che non rientrano nella nuova disciplina di accertamento di compatibilità paesaggistica, restano disciplinati dall’articolo 70, comma 5, della L.R. n. 24/2017 (Disciplina regionale sulla tutela e l’uso del territorio).
Regolarizzazione sismica (nuovo art. 17-quater l.r. 23/2004)
La regolarizzazione sismica “postuma”, che opera solo sotto l’aspetto amministrativo, è stata introdotta nel TUE dal D.L. 69/2024, per gli immobili ubicati in zone sismiche, con esclusione di quelle a bassa sismicità, limitatamente alla nuova fattispecie della sanatoria edilizia “semplificata” (nuovo art. 36-bis) e alle tolleranze (art. 34-bis).
La Regione Emilia-Romagna col nuovo articolo 17- quater inserito nella L.R. 23/2004, recepisce la norma statale con modifiche. Oltre ai casi sopra indicati previsti dalla norma statale la legge regionale estende l’applicazione della regolarizzazione strutturale:
La circolare regionale del 5 agosto 2025 rinvia ad un atto di indirizzo in corso di redazione, specifici approfondimenti di questa specifica disciplina.
La regolarizzazione strutturale prevede le seguenti ipotesi:
comma 1 - Immobili ubicati nelle zone classificate sismiche all’epoca di realizzazione delle opere – In questi casi, ai fini della sanatoria edilizia il tecnico abilitato deve asseverare il rispetto della normativa tecnica per le costruzioni vigente al momento della realizzazione dell’intervento. L’asseverazione è corredata dalla documentazione tecnica richiesta:
- per ottenere l’autorizzazione sismica in sanatoria, in caso di interventi rilevanti per la pubblica incolumità (di cui al comma 1, lettera a), dell’art. 94-bis, TUE);
- per il deposito dei progetti in sanatoria, in caso di interventi di minore rilevanza per la pubblica incolumità (di cui al comma 1, lettera b), dell’art. 94-bis, TUE);
- per il deposito in sanatoria della documentazione prevista per gli interventi privi di rilevanza per la pubblica incolumità (di cui al comma 1, lettera c), dell’art. 94-bis, TUE).
comma 2 - Immobili ubicati nelle zone non classificate sismiche all’epoca di realizzazione delle opere – In caso di opere aventi rilevanza strutturale realizzate in data antecedente alla classificazione sismica del Comune, il tecnico abilitato assevera la conformità delle opere alla normativa tecnica per le costruzioni vigente al momento della realizzazione e deposita la documentazione tecnica necessaria i cui contenuti e modalità dei controlli sono rimandati ad un apposito atto di indirizzo.
comma 3 - Sanatoria sismica che prevede la realizzazione di nuovi interventi strutturali – In questo caso va presentata un’unica documentazione strutturale relativa sia alle opere da sanare e sia alle nuove opere di progetto per una valutazione cumulativa degli effetti delle opere sulla struttura e sulla risposta all’azione sismica.
comma 4 - Sanatoria sismica con opere strutturali di conformazione - Nei casi in cui non risulti possibile dimostrare che le opere da regolarizzare rispettano la NTC vigente al momento della loro realizzazione, la sanatoria è subordinata all’esecuzione dei lavori necessari a conformare l’opera alla NTC vigente al momento della presentazione della sanatoria.
Le modifiche all’art. 19-bis della L.R. 23/2024 recepiscono le novità delle tolleranze del D.L. 69/2024 che distingue due periodi:
1) interventi realizzati entro il 24/5/2024 per i quali è dettata una nuova disciplina;
2) interventi realizzati dopo il 24/5/2024 per i quali resta confermata la disciplina previgente il “Salva-Casa” per la quale non costituisce violazione edilizia lo scostamento entro il 2% rispetto alle misure del progetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, e di ogni altro paramento delle singole unità immobiliari, ma con l’aggiunta della precisazione che lo scostamento del 2% vale anche per le misure minime in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari.
Le nuove soglie delle tolleranze costruttive per interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 sono le medesime della norma statale.
Ai sensi dei nuovi commi 1.1. e 1.1.1 non costituisce violazione edilizia il mancato rispetto delle misure del progetto di altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta, e ogni altro paramento di singole unità immobiliari se contenute nei seguenti limiti:
Il computo della superficie utile ai fini dell’applicazione delle nuove soglie di tolleranze, si effettua tenendo conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.
comma 1-bis – in adeguamento al D.L. 69/2024 che ha introdotto nel TUE le seguenti tolleranze c.d. “di cantiere”, già previste nella disciplina regionale: minore dimensionamento dell'edificio, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, irregolarità esecutive di muri esterni ed interni, difforme ubicazione delle aperture interne, difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria, errori progettuali corretti in cantiere e gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere, la Regione ha precisato il limite temporale del 24 maggio 2024 entro il quale devono essere stati realizzati i lavori per poter rientrare nelle tolleranze.
comma 1-ter - Agibilità “sanante” o “tollerante” - Istituto già presente nella legge regionale, introdotto nel TUE (art. 34-ter, comma 4) dal D.L. 69/2004, trova applicazione per le parziali difformità realizzate nel passato durante l’esecuzione dei lavori oggetto di titolo abilitativo “laddove si abbia la prova che la certificazione di conformità edilizia, e di agibilità rilasciata o presentata nelle forme previste dalla legge, sia avvenuta a seguito di sopralluogo da parte di funzionari incaricati volto all’accertamento delle opere realizzate” (in corsivo è indicata la modifica che precisa l’applicazione della disposizione).
comma 1-quinques - Le nuove tolleranze esecutive, soglie dal 2% al 6% per singole unità immobiliari realizzate entro il 24 maggio 2024, non sono soggette ad autorizzazione paesaggistica secondo quanto disposto dall’articolo 2, comma 1, del dpr n. 31/2017 (“Regolamento recante individuazione degli interventi esclusi dall’autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata”)[11].
comma 1 sexies – la regolarizzazione sismica delle tolleranze - avviene con le stesse modalità definite dal nuovo articolo 17-quater.
comma 1 septies – con riferimento all’attestazione delle tolleranze da allegare agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali (comma 1-quater, lettera b)), il nuovo comma 1-septies precisa che:
comma 1-octies – chiude l’articolo la precisazione che l’applicazione della disciplina delle tolleranze costruttive non può comportare alcuna limitazione dei diritti dei terzi.
[1] La L.R. 25/7/2025 (pubblicata sul BURERT n. 194 del 25/7/2025), è titolata “Modifiche alla legge regionale 30 luglio 2013, n. 15 (Semplificazione della disciplina edilizia) e alla legge regionale 21 ottobre 2004, n. 23 (Vigilanza e controllo dell’attività edilizia ed applicazione della normativa statale di cui all’articolo 32 del D.L. 30 settembre 2003, n. 269 convertito con modifiche dalla legge 24 novembre 2003, n. 326) per il recepimento del Decreto-Legge 24 maggio 2024, n. 69 (Disposizioni in materia di semplificazione edilizia e urbanistica)”.
[2] A livello statale per risolvere alcune difficoltà applicative il 30 gennaio 2025 il MIT ha pubblicato le linee guida interpretative per l’attuazione del “Salva Casa”. La Conferenza Unificata ha approvato lo scorso 27 marzo l’intesa per le modifiche per l’aggiornamento della modulistica edilizia unificata nazionale alle novelle del dpr 380/2001 per la SCIA, il permesso di costruire, la SCIA alternativa al permesso di costruire, la CILA, e il 30 luglio ha approvato le modifiche per l’aggiornamento della segnalazione certificata per l’agibilità.
[3] L’aggiornamento della modulistica edilizia regionale unificata è stato approvato con DGR 28/7/2025 n. 1298 (pubblicata sul BURERT n. 209 del 4/8/2025).
[4] Le opere in attività edilizia libera devono risultare comunque conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia, nonché a tutte le varie normative vincolistiche e di settore (comma 1 art. 6 TUE).
[5] Si riporta il comma 8 con evidenziata in carattere corsivo l’aggiunta del nuovo periodo “Nel caso in cui rilevi violazioni della disciplina dell'attività edilizia di cui all'articolo 9, comma 3, che possono essere superate attraverso la modifica conformativa del progetto, lo Sportello unico ordina agli interessati di predisporre apposita variazione progettuale entro un congruo termine, comunque non superiore a sessanta giorni , disponendo la sospensione dei lavori per le parti interessate dalla conformazione del progetto. Decorso inutilmente tale termine, lo Sportello unico assume i provvedimenti di cui al comma 7.
Nei trenta giorni successivi alla ricezione della documentazione di variazione progettuale, lo Sportello unico verifica la rispondenza del progetto come conformato alla disciplina dell’attività edilizia, in coerenza con la richiesta di modifica. Ove permangano contrasti con la disciplina dell’attività edilizia, lo Sportello unico assume i provvedimenti di cui al comma 7. Trascorsi trenta giorni dall’invio allo Sportello unico della documentazione integrativa senza che siano stati assunti i provvedimenti di cui al periodo precedente, i lavori possono riprendere in conformità al progetto come modificato.”
[6] Si riporta il comma 14 con l’aggiunta in carattere corsivo del nuovo periodo: Decorso inutilmente il termine per l'assunzione del provvedimento finale, di cui al comma 11, la domanda di rilascio del permesso di costruire si intende accolta. Fermi restando gli effetti comunque prodotti dal silenzio, lo Sportello unico per l'edilizia rilascia anche in via telematica, entro quindici giorni dalla richiesta dell'interessato, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento, in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di provvedimenti di diniego; altrimenti, nello stesso termine, comunica all'interessato che tali atti sono intervenuti. L’attestazione telematica ha altresì i contenuti del provvedimento tacitamente rilasciato. Decorsi inutilmente quindici giorni dalla richiesta, l’attestazione è sostituita da una dichiarazione del privato ai sensi dell’articolo 47 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di documentazione amministrativa).”.
[7] Si riporta il comma 2 dell’art. 23-bis della L.R. 15/2013 “L'asseverazione di cui al comma 1 può essere resa ove sia soddisfatto il requisito dell'adattabilità, in relazione alle specifiche funzionali e dimensionali, previsto dal regolamento di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 14 giugno 1989, n. 236, e sia soddisfatta almeno una delle seguenti condizioni:
a) i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio, di cui all’articolo 31 della legge 5 agosto 1978, n. 457 (Norme per l'edilizia residenziale), e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
b) sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un'adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.”
[8] Categorie funzionali: a) residenziale; b) turistico ricettiva; c) produttiva; d) direzionale; e) commerciale; f) rurale.
[9] Il Ministero della Cultura ha emanato la Circolare 2/4/2925 n. 19 che chiarisce l'applicazione del nuovo art. 36-bis introdotto nel TUE dal "Salva Casa" (Dl 69/2024) in relazione ai principi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.
[10] La sanatoria sismica non è contemplata dalla legge statale (art. 36 del TUE) per i casi di accertamento di conformità edilizia con doppia conformità urbanistica ed edilizia “tradizionale”. La giurisprudenza si è espressa in modo non univoco. Secondo il Consiglio di Stato n. 3645/2024 che richiama Corte cost. n. 2/2021, la sanatoria sismica è ammessa purchè sia rispettato il requisito della doppia conformità e dunque la violazione dell’adempimento sismico sia solo formale
[11] Il comma 1-quinquies ripropone nel testo regionale la previsione del comma 1 dell’articolo 3 del D.L. n. 69/2024