11 SETTEMBRE 2025

Il TAR Lazio, (Sez. II quater), del 25 luglio 2025, n. 15734, chiarisce un punto cruciale della disciplina della sanatoria edilizia: nel calcolo del limite volumetrico massimo di un’opera abusiva, fissato dalla legge a 750 metri cubi, devono essere comprese tutte le parti dell’edificio, comprese quelle interrate. La decisione ribadisce principi consolidati, con implicazioni operative immediate per le istanze di condono e per la gestione del territorio.

Il principio del calcolo globale del volume

Nel caso esaminato, un ricorrente chiedeva il condono di un edificio pluripiano sostenendo che la volumetria del seminterrato non dovesse essere conteggiata, in quanto destinata a usi diversi dalla residenza o dalle attività produttive. Il TAR ha respinto il ricorso, sottolineando che il limite volumetrico si applica a qualsiasi tipologia di manufatto, senza distinzione tra residenziale, commerciale o produttivo. I giudici hanno inoltre evidenziato l’importanza di riferirsi alla volumetria complessiva dell’edificio, anche quando esso sia suddiviso in più unità immobiliari autonome, per evitare elusioni del limite legale.
La sentenza richiama precedenti significativi, consolidando il principio secondo cui la cubatura massima di 750 mc costituisce un vincolo assoluto e inderogabile, imprescindibile in ogni istanza di sanatoria.

Implicazioni pratiche e considerazioni operative

La decisione prevede forti riflessi pratici per gli uffici tecnici comunali e per i professionisti coinvolti nella predisposizione delle domande di condono: ogni progetto deve prevedere la contabilizzazione di tutte le volumetrie, comprese quelle sotterranee, e la documentazione deve provare eventuali destinazioni d’uso diverse con chiarezza. Inoltre, il pronunciamento conferma che la destinazione funzionale non esonera dal rispetto dei limiti volumetrici stabiliti dalla normativa, rafforzando il principio di certezza del diritto e la tutela dell’interesse pubblico alla corretta gestione del territorio.
In conclusione, la sentenza rappresenta un monito per i proprietari e i tecnici, ribadendo che la legge urbanistica non ammette deroghe interpretative sui limiti volume.